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[상법] 상업용 건물의 리스 계약과 퇴거명령 소송

상업용 건물의 세입자가 리스 계약 만기 이후에도 건물을 비우지 않을 경우 세입자를 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령소송 (unlawful Detainer)을 통해서 법원의 명령을 받아야 한다. 현재의 세입자가 건물주의 동의 없이 전 세입자로부터 리즈를 양도받고 입주해 있을 경우에도 퇴거명령 소송을 거쳐야만 퇴거시킬 수 있다. 이러한 경우 세입자는 렌트하고 있는 공간에 대한 권리가 없지만 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령 소송이 필요하다.   퇴거명령 소송을 진행하기 전에 3일 통보서를 보내야 하고 3일 안에도 세입자가 계약위반 사항을 지키지 않았을 경우 소송을 진행하여 퇴거를 시킬 수 있다. 카운티의 해당 법원에 퇴거명령고소장을 접수하고 세입자에게 고소장을 전달하면, 세입자는 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 한다. 일반적으로 세입자의 답변서가 제출된 후 30일 지난 후 법원은 퇴거에 관한 재판을 하게 된다.     법원의 최종판결이 있을 때까지는 건물주는 세입자의 권리를 제한할 수 없다. 예를 들어, 세입자를 강제로 내쫓는다든지, 자물쇠를 바꾸는 행동을 할 수 없다. 만약에 건물주가 재판이 계류된 상황에서 불법적 행동을 했을 경우, 벌금과 세입자의 피해보상금을 지불해야 한다. 법원의 퇴거명령이 결정되면, 퇴거명령서가 전달된 지 5일 안에 자진 퇴거를 해야 하고 퇴거하지 않았을 경우에는 강제퇴거를 할 수 있다.     건물주가 퇴거명령소송을 거치지 않고 세입자를 강제로 퇴거시키거나 입주하고 있는 점포의 열쇠를 바꾸는 등의 강제퇴거 또는 강제진입(forcible detainer or entry)을 한 경우에는 불법으로 간주된다.     위와 같은 강제퇴거가 발생했을 경우에는 강제퇴거를 당한 세입자는 강제퇴거 또는 진입소송을 통하여 다시 리스를 한 부동산에 대한 소유권을 찾아올 수 있다. 강제퇴거 또는 진입에 대한 소송은 세입자가 소송을 제기하면 5일 안에 답변해야 하고 재판일정도 30일 안에 진행된다. 또한 강제퇴거 또는 강제 진입 소송을 진행하면서 동시에 법원에 긴급 명령 청구를 해서 재판 계류 동안에 임대장소를 다시 확보할 수 있다. 이러한 긴급 명령 청구는 건물주가 강제로 퇴거함으로써 장소를 사용할 수 없으므로 사업운영에 치명적인 피해를 줄 수 있으므로 임시로 세입자에게 임대장소를 다시 쓸 수 있도록 하는 조치이다. 세입자가 강제퇴거를 당할 당시에 임대장소를 사용할 권리가 있었으나, 건물주가 법원 명령 없이 강제적으로 퇴거를 했다는 것만 보여주면 법원은 임시로 재판 때까지 임대인에게 다시 임대 장소를 쓸 수 있도록 해주는 것이다. 또한 세입자는 강제 퇴거로 인해서 발생한 손해배상을 청구할 수 있다.     위와 같이, 주거 건물의 세입자와 임대자의 관계는 법으로 구체적으로 규정되어있고 특히 세입자는 퇴거소송에 관한 규정을 엄격하게 지키지 않았을 경우에는 세입자가 리스계약을 어겼다 할지라도 소송에 질 수 있을 뿐 아니라 강제 퇴거를 했을 경우에는 이에 따른 피해 보상을 해줘야 한다.     ▶문의:(213)487-2371  이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 퇴거명령 상업용 퇴거명령 소송 상업용 건물 강제 퇴거로

2023-12-24

상용건물 주거용 전환 쉬워진다

연방정부가 상업용 건물의 주거용 전환을 지원한다. 팬데믹 이후 사무실 공실률이 치솟은 가운데 정작 주택 공급은 부족한 미스매치를 해결하기 위해서다.   27일 조 바이든 행정부는 용도 변경을 통한 투자 촉진, 연방 자금 지원, 지자체·민간 협력 등의 관련 조치를 발표했다.   먼저 교통부(DOT)는 교통인프라재정혁신법(TIFIA)과 철도재건개선파이낸싱(RRIF) 프로그램의 새로운 지침을 발표했다. 대중교통을 중심으로 한 개발 프로젝트에 한해 다양한 혜택을 제공하겠단 계획이다.   주·로컬정부와 개발업자가 시장 금리보다 낮은 이율로 자금을 조달할 수 있도록 350만 달러를 지원한다. 다만 서민주택 공급과 탄소 배출 감소 등의 조건을 충족해야 한다.   상업용 건물의 용도 변경도 쉬워진다. 이날 백악관은 '상업시설의 주거 전환을 위한 연방 자원 가이드북'을 발표했다. 6개 기관이 20개 프로그램을 통해 용도변경을 도울 예정이다. 저리 대출, 정부 보증, 보조금, 세금 인센티브 등이 포함됐다.   아울러 주·로컬정부, 민간과의 협력을 강조했다. 전국카운티협회(NACo), 링컨토지주택연구소, 하버드대 디자인 대학원 등이 이번 정책에 참여 중이다.   한편 이날 경제자문위원회의 발표에 따르면 올해 2분기 상업용 부동산 투자는 작년보다 64% 감소했다. 사무실 공실률은 18.2%로 30년 만에 최고치를 기록했다.   자문위는 "워싱턴DC, 뉴욕, 샌프란시스코 등은 상업 건물의 주거 용도 전환을 통해 도심을 활성화하고 있다"며 "부동산시장에 활력을 불어넣고 주택 공급 부족을 해결할 기회"라고 강조했다.   실제 에릭 아담스 뉴욕시장은 지난 1월 시정부 차원에서 관련 규제를 완화한 바 있다. 주거 개발이 금지된 맨해튼 미드타운에 용도 변경을 허용하고, 서민주택을 짓는 경우 세금 인센티브를 제공하는 식이다.   이에 뉴욕의 대표적 상업 건물인 플랫아이언이 고급 주택으로 탈바꿈한다. 이 건물을 소유한 개발업체 브로스키 오가니제이션은 26일 해당 건물을 약 40개 유닛 규모의 주거 건물로 개조하겠다고 밝혔다.   뉴욕타임스는 "이 건물의 유일한 오피스 임차인이었던 맥밀런 퍼블리셔스가 떠나며 운명이 불확실해 보였지만, 이제 제2의 삶을 갖게 됐다"고 설명했다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com상용건물 주거용 주거용 전환 상업용 건물 주거 전환

2023-10-27

다운타운 상업용 건물 화재

12일 정오쯤 LA다운타운 토이 디스트릭트의 3층 높이 상업용 건물에서 화재가 발생했다. 불은 3층에 보관중인 인화성 물질들로 인해 순식간에 건물 전체로 번졌지만 인명 피해는 없는 것으로 보고됐다. 소방대원들이 불길을 잡고 있다. [KTLA 캡처]     김상진 기자사설 다운타운 다운타운 상업건물 오후 la다운타운 상업용 건물

2023-09-12

<속보> 다운타운 3층 건물, 화염에 휩싸여

    LA 다운타운의 일명 장난감 거리로 불리는 토이 디스트릭트의 한 3층 상업용 건물에서 12일 오후 화재가 발생했다.    LA 소방국에 따르면 이날 오후 1시 직후 300블록 이스트 4번 스트리트에서 화재가 발생했다는 신고를 접수하고 소방차가 출동했다.    화재가 난 5000스퀘어피트 규모의 3층 건물에는 각종 상품이 가득해 불길이 빠른 속도로 번졌던 것으로 알려졌다.    진화 작업에는 100명이 넘는 소방관이 투입됐다.    3층 건물은 1층에 상가가 있고 2층과 3층은 원래 사무실 용도로 사용되던 공간으로 알려졌다.    오후 2시 20분 현재 화재와 관련한 부상자는 보고되지 않았다.    화재 발생 원인은 현재 조사 중이다.  김병일 기자다운타운 건물 건물 화염 la 다운타운 상업용 건물

2023-09-12

롱비치 빈 건물서 화재, 2명 사망 1명 중태

    롱비치에서 4일 밤 입주자 없이 비어있는 상업용 건물에서 화재가 발생해 2명이 숨지고 1명이 중태에 빠졌다.   롱비치 소방국에 따르면 화재는 이날 오후 9시경 1700블록 롱비치 불러바드에 위치한 이전에 자동차 정비소 차고로 사용했던 상업용 건물에서 발생했다.   소방국 측은 신고전화를 받고 현장에 긴급출동해 화재를 진압한 뒤 잔해물 등을 점검하는 과정에서 한 남성이 숨져있는 것을 발견했다고 밝혔다.   여성 2명도 심한 화상을 입은 채 발견돼 병원으로 옮겼으나 1명은 치료 중 숨지고 다른 1명은 중태인 것으로 알려졌다.   LA 카운티 검시소는 이날 화재로 숨진 남성은 이스라엘 벤자민 곤잘레즈(28)이고, 여성은 크리스티나 리베라(49)라고 밝혔다. 하지만 이들이 어느 지역에 거주하는 주민인지는 공개되지 않았다.   희생자들이 노숙자이고 빈 건물을 자신들의 숙소로 사용했는지 여부는 확인되지 않았다.   이날 진화작업에서 다친 소방관은 없는 것으로 전해졌다.  김병일 기자롱비치 건물 롱비치 소방국 1700블록 롱비치 상업용 건물

2023-05-05

반도, 타운건물<3020 Wilshre> 3천만불 매입

한국의 반도건설이 LA한인타운 건물(사진)을 3000만 달러에 매입했다.   부동산 업계에 따르면 반도건설은 지난달 28일 한인타운 윌셔(3020 Wilshire Blvd.)에 위치한 건물을 3000만 달러에 인수했다.     이번 반도건설이 구매한 건물은 1958년에 건축됐으며 총 대지 면적(lot size)은 1.208에이커 규모다. 건물은 지난해 6월까지 전주현대옥이 영업하던 곳이다.     현재 해당 부지에는 2개의 상업용 건물이 자리하고 있으며 윌셔양로보건센터와 한인교회 등이 들어와 있다.   셀러는 한인 최대 부동산 개발사 제이미슨(3020 윌셔 LLC)이다. 제이미슨사는 당초 8층 높이 262유닛 주상복합 아파트로 개발할 계획이었다. 1층 5000스퀘어피트 크기에 상가 공간도 마련된다. 현재 최종 설계 및 인허가 과정을 진행 중이며 올 하반기에 공사를 시작해 2026년 하반기에 완공을 목표로 하는 것으로 알려졌다.     반도건설은 지난달 21일 LA 한인타운 올림픽 불러바드와 세라노 애비뉴에 8층 높이로 총 5만1223스퀘어피트 부지에 252유닛의 ‘더 보라’를 준공했다. 또 ‘3355 올림픽 불러바드’에 153유닛으로 구성된 고급 콘도미니엄 프로젝트도 진행하는 등 공격적인 행보를 이어가고 있다.  글·사진=우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com반도건설 현대옥 현대옥 건물 이번 반도건설 상업용 건물

2023-04-05

다운타운서 화물용 엘리베이터 사고로 남성 숨져

    LA 다운타운의 상업용 건물 뒷편에 위치한 화물용 엘리베이터에서 한 남성이 숨진 채 발견돼 경찰이 수사에 나섰다.   LA 소방국에 따르면 해당 사건은 4일 오전 11시40분경 800블록 사우스 브로드웨이에 있는 건물에서 발생했다.   숨진 남성은 6층 높이 건물의 화물용 엘리베이터 2층 문에 몸이 끼여 있었던 것으로 전해졌다.   숨진 남성은 이 건물에서 근무하는 프랜시스코 오르두노 모타(68)로 확인됐다.   관계 당국은 현재 숨진 남성의 정확한 사망 원인을 수사하고 있다.  김병일 기자엘리베이터 다운타운 화물용 엘리베이터 la 다운타운 상업용 건물

2023-01-05

[부동산 투자] 상업용 부동산 구매의 첫걸음

한인사회의 이민 역사가 길어지면서 한인들의 경제력 역시 과거에 비해 많이 상승하였다.   이에 따라 부동산 임대 수입을 기대 할 수 있는 상업용 건물에 대한 관심은 그 어느 때 보다 높아졌다. 그러므로 임대수입, 보수 및 관리 비용, 그리고 세입자들의 잔여 리스 기간 등을 분석하여 정확한 수익률을 계산하고 간과할 수 없는 위험 요소 등을 면밀하게 분석해야 한다. 그러나 환경 검사(Environmental Survey) 등 몇 가지 항목에 대해서는 첫 상업용 부동산 투자자들이 잘 모르는 경우가 있으므로 초보 상업용 부동산 구입자들이 신경 써서 알아봐야 한다.   우선 은행에서 융자를 받기 위해 필요한 환경조사(Environmental Survey)가 있다. 상업용 부동산은 무엇보다 땅의 오염문제가 가장 중요한 요소이다. 아무리 좋은 물건이라도 건물이 위치한 곳의 토질 등의 오염여부는 가치에 영향을 줄 수 밖에 없다. 특히 주변에 세탁소나 세차장, 또는 자동차 정비소가 있다면 토질의 오염 여부를 주의 깊게 관심 갖고 알아봐야 한다.     이 환경조사보고(Environmental Survey Report)는 크게 두 가지 과정이 있다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 가스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람해서 ‘Phase I’ Report 를 제공한다. 하지만 만약 오염이 의심된다면 ‘Phase II’ 를 해야 된다.   ‘Phase II’ 는 토질 검사를 하는 것인데 실제로 현장에 나가서 토양(Soil) 샘플을 채취하여 분석해서 오염여부를 확인하는 것이다. 참고로 ‘Phase I’ 검사비용은 2500~3500달러 수준이며 주로 융자를 얻는 바이어가 비용을 내는 것이 일반적이다.     하지만 ‘Phase II’까지 해야 할 경우 셀러와 바이어의 합의에 의해서 비용을 부담한다. 자칫 이 항목에 대해서 셀러와 바이어간의 비용 부담을 계약상으로 정해놓지 않았을 경우 검사 비용에 대한 책임을 놓고 서로 간에 의견 충돌이 일어나는 경우가 종종 있다. 만일 구입하려는 매물의 땅이 오염되어 있다면 토질 오염제거 및 대체 비용으로 수만에서 많게는 수십만 달러의 비용이 발생 할 수도 있다.   임대 수입과 관련된 서류는 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴야 한다. 예를 들면 휴대폰 안테나 설치를 위해 대형 전화 회사와 건물 옥상 사용에 대한 장기 계약을 하는 경우가 있는데 이럴 경우 바이어는 계약에 명시된 조항대로 건물 옥상의 사용이나 관리에 제한을 받을 수도 있다. 물론 추가로 임대 수입이 생겨서 긍정적일 수도 있지만 건물에 대한 사용을 다른 업체가 갖고 있는 부분에 대해서는 구매하고자 하는 목적에 잘 부합하는지 여부를 따져 보아야 한다.   최근 인플레이션에 따른 가파른 금리 인상으로 부동산 시장을 관망하는 바이어들이 많아졌다. 하지만 높아진 이자는 차후 상업용 대출이 만기되어 재융자를 해야 하는 건물주에게는 부담이 될 것이며 이에 따른 시장의 변화를 잘 감지하면 좋은 투자 기회가 될 수도 있는 것이다.   ▶문의:(310)227-0066   케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 투자 상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 부동산 임대

2022-11-23

헌팅턴 파크 상업용 건물서 대형 화재 발생

    헌팅턴 파크의 한 상업용 건물에서 22일 오전 2급 경보에 해당하는 대형 화재가 발생했다.   LA 카운티 소방국에 따르면 이날 화재는 5800블록 소토 스트리트에 주소를 둔 상업용 건물 밖 포장용 박스를 모아둔 곳에서 시작된 후 건물에 옮겨 붙은 것으로 전해졌다.   이날 화재로 인한 인명 피해는 없는 것으로 알려졌다.   화재가 난 건물에는 매트리스와 담요류, 섬유 제품류를 판매하는 업소들이 있어 피해 규모가 더 커진 것으로 소방당국은 파악하고 있다.       김병일 기자헌팅턴 상업용 상업용 건물 헌팅턴 파크 이날 화재

2022-11-22

한인타운 불났던 노래방 옆에 또 불 [영상]

LA한인타운내 상업용 건물에서 화재가 발생했다. LA소방국(LAFD)에 따르면 13일 오전 5시쯤 버몬트 애비뉴와 2가 인근 한 건물에서 화재가 발생했다는 신고가 접수됐다. LAFD 관계자는 “현장에 도착했을때 지붕 등에서 불길이 치솟고 있었다”며 “30명의 소방관이 투입돼 30분 만에 불길을 잡았다”고 말했다. 화재로 인해 이날 오전 건물 인근 버몬트 애비뉴의 차량 통행이 일부 금지되기도 했다. LAFD 관계자는 “다행히 불길이 옆 건물 등으로 번지지 않았다”며 “인명피해는 없었고 화재 원인에 대해서는 조사중”이라고 덧붙였다. 이곳은 작년 11월에도 화재가 발생해 건물 일부가 전소된 상태며 현재까지도 복구가 안된 상태였다.  관련기사 한인타운 몰 대형 화재…노래방서 발화 불길 번져 디지털부상업용 건물 아파트 건물 건물 근처

2022-05-13

[부동산 이야기] 상업용 부동산 구매 기본요소

 한인사회의 이민 역사가 길어지면서 한인들의 경제력 역시 과거보다 많이 상승하였다. 이에 따라 부동산 임대 수입을 기대할 수 있는 상업용 건물에 대한 관심은 코로나 사태가 무색할 만큼 그 어느 때보다 높아졌다.   그러므로 임대수입, 보수 및 관리 비용, 그리고 세입자들의 잔여 리스 기간 등을 분석하여 정확한 수익률을 계산하고 간과할 수 없는 위험 요소 등을 면밀하게 분석해야 한다. 그러나 환경 검사(Environmental Survey) 등 몇 가지 항목에 대해서는 첫 상업용 부동산 투자자들이 잘 모르는 경우가 있으므로 초보 상업용 부동산 구매자들이 신경 써서 알아봐야 한다.   우선 은행에서 융자를 받기 위해 필요한 환경 검사가 있다. 상업용 부동산은 무엇보다 땅의 오염문제가 가장 중요한 요소이다. 아무리 좋은 물건이라도 건물이 위치한 곳의 토질 등 오염 여부는 가치에 영향을 줄 수밖에 없다. 특히 주변에 세탁소나 세차장, 또는 자동차 정비소가 있다면 토질의 오염 여부를 주의 깊게 관심 갖고 알아봐야 한다.     이 환경 검사 리포트는 크게 두 가지 과정이 있다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 가스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람해서 페이즈(Phase) 1 리포트를 제공한다. 하지만 만약 오염이 의심된다면 페이즈 2를 해야 한다.   페이즈 2는 토질 검사를 하는 것인데 실제로 현장에 나가서 샘플을 채취하여 분석해서 오염 여부를 확인하는 것이다. 참고로 페이즈 1의 검사비용은 2500~3000달러 수준이며 주로 융자를 얻는 바이어가 비용을 내는 것이 일반적이다.   하지만 페이즈 2까지 해야 할 경우 셀러와 바이어의 합의에 따라서 비용을 부담한다. 자칫 이 항목에 대해서 셀러와 바이어간의 비용 부담을 계약상으로 정해놓지 않았을 경우 검사 비용에 대한 책임을 놓고 서로 간에 의견 충돌이 일어나는 경우가 종종 있다. 만일 구매하려는 매물의 땅이 오염되어 있다면 토질 오염제거 및 대체 비용으로 수만에서 많게는 수십만 달러의 비용이 발생할 수도 있다.   어느덧 위드(With) 코로나가 일상화되어가고 있으며 역사상 유례 없는 낮은 이자율과 인플레이션의 우려 속에 상대적으로 안전 자산인 부동산에 투자하는 것은 당연한 현상일 것이다. 이러한 경쟁 속에 상업용 부동산을 처음 구매하는 바이어들은 능력 있는 에이전트를 만나서 도움을 받는 것도 중요하지만, 기본적인 상식을 알고 시작하는 것이 바람직하겠다.     ▶문의: (310)227-0066 케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 이야기 기본요소 상업용 상업용 부동산 부동산 임대 상업용 건물

2021-12-08

상업용 건물 퇴거 유예 해제…실비치 시의회 의결

    실비치 시의회가 상업용 건물 세입자에게 적용하던 임시 퇴거 유예 조치를 해제했다.   시의회는 지난달 말 회의에서 퇴거 유예 조치 종료안을 만장일치로 가결했다.   시의원들은 상업용 건물 세입자 퇴거 유예가 더는 필요하지 않다는 데 의견을 모았다.   실비치 시의회는 지난해 4월 초, 퇴거 유예에 관한 두 가지 조례를 승인했다. 이 가운데 하나는 주택, 다른 하나는 상업용 건물에 적용됐다. 주택에 적용되는 퇴거 유예 조치는 여전히 유효하다.   통과 즉시 발효된 새 조례에 따라 월세를 체납한 임차인은 6개월 이내에 체납분과 그에 따른 벌금, 비용을 갚아야 한다. 시 측은 월세를 체납한 임차인에게 6개월 기한이 지나기 전에 건물주와 상의, 코로나19로 재정적 어려움을 겪는 업소 지원 프로그램을 적극적으로 이용하라고 조언했다.

2021-10-13

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